O ditado “o barato sai caro” se encaixa perfeitamente nos imóveis que não têm escritura. As casas, lotes ou apartamentos sem a documentação em dia costumam ter um preço muito mais em conta. No entanto, a dor de cabeça futura acaba não compensado a negociação. E pior: na tentativa de regularização, pode-se gastar muito mais muito mais.
O maior problema para quem compra imóvel nesta situação é a ausência de segurança quanto à procedência. Além disso, o vendedor que não apresenta a documentação em dia pode nem ser o dono da propriedade. E a falta de garantia na transação implica até na perda do imóvel.
A escritura é um documento essencial na transação, pois contém todas as informações da venda e os dados do comprador e do vendedor. Ou seja, comprova quem é o proprietário do imóvel. O vendedor deve sempre apresentar a escritura registrada no Registro Geral de Imóveis e outras certidões de praxe na hora da venda. Se ele não apresentar, o comprador já deve ficar em alerta.
É possível legalizar, mas muitas vezes pode custar até mais que o próprio imóvel.Se o terreno tiver escritura e a casa não, por exemplo, o primeiro passo será regularizar o projeto de construção. Este processo é feito na prefeitura e no cartório de Registro de Imóveis, além de ser necessário contratar um arquiteto para fazer projeto. É um processo que leva tempo e é oneroso, mas precisa ser feito.
Os chamados contratos de gaveta são muito arriscados, pois o proprietário legal ou seus herdeiros podem requerer o bem. Estes contratos podem ser discutidos na Justiça, mas a decisão nem sempre é favorável. Vale lembrar que os bancos não aceitam o contrato de gaveta. Quem compra um imóvel que está financiado neste modelo terá que ser analisado pela instituição financeira para verificar se o novo comprador tem capacidade de pagamento para ter o financiamento transferido para o seu nome. É como se fosse um novo contrato habitacional.
De acordo com o advogado Arnon Velmovitsky, especialista em direito imobiliário, a Caixa Econômica Federal considera irregular o contrato de gaveta.— O STJ, entretanto, tem admitido, em inúmeras decisões, a possibilidade de celebração desta modalidade de contrato, pois entende legítimo o cessionário do bem financiado discutir judicialmente as condições e obrigações assumidas no pacto. O STJ já reconheceu, até mesmo, que se houve a quitação de todas as prestações do financiamento o contrato de gaveta se consolidou no tempo e não poderá ser anulada a transferência da propriedade — diz ele.
Apesar de trabalhar na área, Mariliza Fontes Pereira, diretora da MD.oito Arquitetura e Consultoria, entrou numa furada destas:
— Comprei um terreno há 25 anos por meio do contrato de gaveta, mas o condomínio de lotes ainda não era regularizado. A legalização só aconteceu há cinco anos. Não fiz na época e acabei tendo problemas, pois quem me vendeu morreu e um dos herdeiros não quer assinar o documento para efetivamente passar para o meu nome — lamenta, explicando que está com uma ação na Justiça.
Os imóveis sem escritura não permitem a utilização do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e nem o uso de financiamento imobiliário. Nos dois casos, os recursos somente serão liberados se a unidade estiver totalmente regularizada.
Em primeiro lugar, é necessário saber de que forma o imóvel foi adquirido. Se for por posse, é necessária uma ação de usucapião urbano, válida apenas para quem reside há mais de cinco anos no local. Isso pode ser comprovado com o recolhimento do IPTU, das contas de luz e de gás durante este período.
Se for por contrato de gaveta, já com valor quitado, o ideal é apresentar os comprovantes de pagamento ao agente financeiro e transferir o imóvel para seu nome.
O bom mesmo é poder adquirir um imóvel que possa ser registrado sem nenhum tipo de problema. Melhor ainda se esse imóvel vier com a escritura grátis, como é o caso dos lotes do Residencial Darcy Dalla Bernardina. Quer saber mais sobre esse loteamento? Acesse aqui: https://goo.gl/qfw7S1
Matéria escrita pela jornalista Ana Carolina Diniz – do Portal Jornal Extra